Umowa dożywocia – z czym się wiąże i jakie są jej skutki (korzyści i obowiązki) ?

Według aktualnych danych pochodzących z Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) coraz więcej gospodarstw domowych to osoby bezdzietne, które nie posiadają żadnych krewnych, ale jednocześnie dysponują pewnym majątkiem, chociażby w postaci nieruchomości. Własność nieruchomości okazuje się cenna, szczególnie w wieku emerytalnym, kiedy można zdecydować się na podpisanie umowy dożywocia w zamian za systematycznie wypłacaną rentę. Celem umowy o dożywocie jest zapewnienie zbywcy albo osobie mu bliskiej – w zamian za przeniesienie własności nieruchomości – dożywotniego utrzymania.

Co oznacza w praktyce umowa dożywocia i jak prawo reguluje ten model współpracy?

Sytuacja, w której właściciel nieruchomości przenosi na nabywcę jej własność w zamian za dożywotnie utrzymanie, musi być dokonana umową dożywocia, którą reguluje Kodeks Cywilny. Jest to umowa zobowiązująca, wzajemna i odpłatna, a prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym. Z uwagi na nieokreślony czas trwania zawiera element losowy, ponieważ zobowiązanie ustaje wraz ze śmiercią Dożywotnika.  Najpopularniejsza alternatywa do umowy dożywocia to darowizna zawarte u notariusza lub testament sporządzony w kancelarii notarialnej.

Jakie prawa zachowuje właściciel nieruchomości w trakcie obowiązywania umowy dożywocia?

Wskutek zawarcia umowy dożywocia własność zostaje przekazana na nabywcę w zamian za prawo do mieszkania w nieruchomości, swobodny dostęp do mediów, prawo opieki, prawo do zapewnienia utrzymania, dostarczania wyżywienia, ubrania, mieszkania, energii elektrycznej, gazu i ogrzewania, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie, pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Możliwe są indywidualne ustalenia między stronami, które należy umieścić w umowie. W przypadku, gdy prawo dożywocia było ustanowione jest dla kliku osób np. małżonków, w razie śmierci jednego z nich ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu.

Z kto z kim może zawrzeć umowę dożywocia?

Umowę dożywocia zawiera właściciel nieruchomości z osobą fizyczną lub prawną, chociażby wyspecjalizowaną fundacją lub instytucją finansową. Takie umowy coraz częściej zawierają fundusze emerytalne rozumiejące potrzeby seniorów. Dokumentacja dotyczy zwyczajowo nieruchomości gruntowych lub budynkowych. W zamian za rentę i opiekę można przekazać również gospodarstwo rolne lub udziały w lokalu, ale tylko stanowiącym odrębną własność (czyli musi istnieć własność lokalu i własność – udziału w gruncie). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może być przeniesione na inna osobe w zamian za dożywotnie utrzymanie. . Zobowiązujący oraz trwały charakter współpracy ogranicza problemy właściciela majątku wraz z pogarszającym się stanem zdrowia i czasem. Chociaż czynnik losowy w takiej relacji występuje to układ rekomendowany przede wszystkim bezdzietnym seniorom pobierającym niewielkie świadczenie emerytalne.

Czym zajmuje się kancelaria notarialna w przypadku umowy dożywocia?

Notariusz pomaga w przygotowaniu zapisów umowy, a także konkretnych oczekiwań zgłaszanych przez Dożywotnika wobec nabywcy. Oczekiwania kształtuje się najczęściej indywidualnie na bazie dotychczasowego stylu życia. Umowa dożywocia chroni nabywcę przed żądaniami zachowku, a także przed typową procedurą dziedziczenia. Dożywotnia opieka w takiej formie sprawdza się w wielu krajach Unii Europejskiej. Organizacja pogrzebu to ostateczny moment obowiązków ze strony nabywcy. Umowa dożywocia nie jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, natomiast podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak funkcjonuje umowa dożywocia w przypadku wystąpienia konfliktu pomiędzy stronami?

Jedyne problemy stwarza potencjalny konflikt pomiędzy stronami, który wynika najczęściej z pogłębiającej się różnicy pomiędzy ponoszonymi wydatkami, a wartością nieruchomości. Wielu nabywców spekuluje, co do możliwości ponoszenia kosztów życia właściciela lokalu. W przypadku, gdy między stronami umowy dojdzie do sytuacji, w której nie będzie możliwe dalsze wspólne mieszkanie, umowę dożywocia można zmienić w zakresie uprawnień Dożywotnika lub rozwiązać, dokonuje tego Sąd, który w wyroku w zamian za dotychczasowe prawa ustala kwotę dożywotniej renty, a w określonych przypadkach umowa dożywocia może być w całości zamieniona na rentę.

Umowa dożywocia – zalety rozwiązania

Właściciel nieruchomości

• względna pewność utrzymania, nawet w czasie spadku formy, choroby,
• dożywotnik może normalnie funkcjonować w swojej nieruchomości do końca swoich dni,
• nabywca musi spełnić świadczenia zapisane w umowie pod groźbą jej rozwiązania i zamiany na rentę w sądzie,
• realna pomoc finansowa na emeryturze,
• seniorzy mogą wybierać do podpisania umowy dożywocia osoby fizyczne lub prawne, na zasadzie dobrowolności,
• indywidualna forma zapisów w dokumencie,
• jasne regulacje zawarte w Kodeksie Cywilnym,
• szansa na wyjaśnienie wszystkich wątpliwości w kancelarii notarialnej.

Nabywca

• ochrona przed zgłoszeniem zachowku przez spadkobierców,
• odpłatność nabywcy za nabycie prawa własności nieruchomości to sprawowanie opieki przez nabywcę wobec Dożywotnika, jest rozciągnięta w czasie,
• długoterminowa inwestycja.

Dlaczego warto porozmawiać z notariuszem przed podjęciem ostatecznej decyzji?

Kancelaria notarialna wyjaśnia niuanse umowy dożywocia przed podjęciem ostatecznej decyzji o jej podpisaniu, co stwarza szansę na wyeliminowanie błędów formalnych i dotyczących zaspokojenia potrzeb stron.