Do polskiego prawa najem okazjonalny został wprowadzony na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150) art. 19a-19e cytowanej ustawy. Umowa najmu okazjonalnego chroni nie tylko właściciela nieruchomości, ale również najemcę i wprowadza jasne ramy współpracy najczęściej bezproblemowej.
Istota najmu okazjonalnego
Głównym celem wprowadzenia najmu okazjonalnego było zapewnienie właścicielom nieruchomości skuteczniejszej ochrony ich własności. Pozwala on zabezpieczyć prawa Wynajmującego, w szczególności zaś prawo do eksmisji uciążliwych lokatorów. Przy zwykłej umowie najmu Właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, a Najemcę chronią przepisy o ochronie praw lokatorów. W tym celu, po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego, należy skontaktować się z notariuszem aby ustalić termin podpisania przez Najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy najmu, nawet tej wcześniej wypowiedzianej lub rozwiązanej bez wypowiedzenia. Prawo lokatorów nakłada priorytet na najemców, a nie na właścicieli nieruchomości, którzy często nie są w stanie dowolnie dysponować własnym majątkiem po nieudanych próbach zakończenia współpracy.
Najważniejsze kwestie
W przypadku najmu okazjonalnego przedmiotem umowy może być wyłącznie lokal mieszkalny. Nie można zastosować tego rodzaju umowy do nieruchomości dla prowadzenia działalności gospodarczej. Przy sporządzaniu dokumentu konieczne jest zawarcie w umowie szczegółowego opisu lokalu, czyli określenie jego wielkości, liczby pomieszczeń, planu lokalu, natomiast w załączniku do podpisywanego dokumentu należy opisać wyposażenie lokalu i stany liczników mediów. To ważna zasada, ponieważ sprawdza się przy przekazywaniu nieruchomości najemcy, który powinien pozostawić ją w zbliżonym do pierwotnego stanie. Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta pisemnie i może być zawarta tylko na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat). Umowa najmu okazjonalnego może być podpisywana w obecności notariusza, który np. poświadczy podpisy stron. Natomiast, aby w pełni chronić prawa Wynajmującego niezbędne jest sporządzenie przez Najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia (opuszczenia) lokalu po ustaniu, wygaśnięciu umowy najmu. W umowie, oprócz ogólnego oświadczenia najmu okazjonalnego, powinny zostać zawarte następujące dokumenty:
- oświadczenie Wynajmującego, w którym wyraża zgodę na zajmowanie lokalu przez Najemcę przez czas określony w umowie (z możliwością przedłużenia, nie dłużej niż 10 lat),
- oświadczenie Najemcy, w którym zobowiązuje się do oddania lokalu po upływie czasu określonego w umowie, pod rygorem egzekucji,
- oświadczenie Najemcy wskazujące lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji związanej z opróżnieniem wynajmowanego mieszkania,
- oświadczenie właściciela lokalu/ nieruchomości, który przyjmie najemcę po zakończeniu umowy najmu – tu obowiązkowo – z podpisem poświadczonym przez notariusza (czyli z podpisem notarialnie poświadczonym),
- ponadto w umowie najmu okazjonalnego powinny znaleźć się informacje określające wysokość czynszu, terminu jego spłaty, formy płatności, a także informacje dotyczące kaucji zabezpieczającej.
Dlaczego praktyka najmu okazjonalnego okazuje się korzystna dla właściciela nieruchomości?
Uproszczona forma egzekucji komorniczej w przypadku najmu okazjonalnego to narzędzie skutecznie odstraszające nieuczciwych najemców, lokatorów. W takim przypadku nie trzeba czekać na przydzielenie lokalu zastępczego przez gminę. Umowa najmu okazjonalnego oczywiście najbardziej opłaca się wynajmującemu, a nie do końca najemcy, który musi przejść przez dłuższą ścieżkę formalną i musi nastawić się na bezwzględnie terminowe regulowanie opłat. W praktyce lokator traci dobrowolnie ochronę przed eksmisją, ale oczywiście po zaprzestaniu regulowania płatności lub niewłaściwym wykorzystaniu najmowanego lokalu. Właściciel natomiast zyskuje prawo do szybkiej eksmisji bez przygotowania lokalu zastępczego.
Co może spowodować zerwanie umowy najmu okazjonalnego?
- brak regulowania opłat w założonych umową okresach,
- dokonywanie znaczących zniszczeń w nieruchomości przez lokatora, a także naruszanie ładu w sąsiedztwie, chociażby przez agresywne zachowanie,
- czerpanie korzyści majątkowych z podnajmu (bez zgody właściciela lokalu) celem zmniejszenia własnych kosztów.
Z czego wynika możliwość szybkiej eksmisji w umowie najmu okazjonalnego?
Jak wskazuje umowa najmu okazjonalnego, najemca zaznacza, gdzie może się w razie problemów wyprowadzić. Prawo do zamieszkania w innym miejscu to właściwie gwarancja szybkiej eksmisji z perspektywy wynajmującego. Kancelaria notarialna przygotowując akt notarialny oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do opuszczenia lokalu po zakończeniu jego najmu ( tzw.,,trzy 777”) zabezpiecza egzekucję najemcy z lokalu. Dzięki temu właściciel nieruchomości oraz lokator otrzymują dokument w pełni odpowiadający regułom określonym w ustawie.